Menüİletişim
Kentsel dönüşüm denilince ölçekleri farklı çalışmalar mümkündür. Kentsel dönüşüm çalışmaları, mevcut yapı stoklarının olası depremlere karşı zemin yapısının ve üzerinde bulunan binanın risk değerlendirmesinin yapılarak, yerine mevcut zemin yapısına uygun temelleri olan binaların inşa edilmesi suretiyle olası can ve mal kayıplarının önüne geçmek üzere yapılan kamusal çalışmalar olarak ifade edilebilir.
Bir başka ifade ile kentin eskiyen, afet riski altındaki alanları ile bu alanlar dışındaki riskli ve atıl alanların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun olarak sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme gibi çeşitleri bulunan yeniden kullanıma kazandırma faaliyetleridir. İlk akla gelen hali ile yani parsel bazında Kentsel Dönüşümü şöyle açıklayabiliriz:
Apartmanın mülkiyet hakkına sahip olan kat malikleri, eskiyen konutlarını yenilemek veya konutlarının depreme dayanıklı olmayabileceği gibi düşünceler nedeniyle apartmanın yıkılıp yeniden yapılmasını arzulamaktadırlar. Bu “yenileme” faaliyeti Kentsel Dönüşümün en küçük ölçekteki tanımıdır.
Kentsel Dönüşümün maliyetli bir faaliyettir. Mülk sahipleri tarafından ilk olarak yapının yeniden yapılması amaçlı mali seçenekler araştırılır.
Bunun için de ilk soru şu olacaktır: Mevcut binayı yıkıp yapsak bize maliyeti ne olur? Bu seçeneğin oldukça maliyetli ve finansal güç gerektirdiği anlaşıldıktan sonra ikinci bir yöntem olarak bir müteahhit firma ile anlaşılarak süreç ilerletilebilir. “Kat karşılığı” diye adlandırılan ve binayı bir müteahhide teslim edecek bu yöntemde ise bilinmezlerle karşı karşıya kalınır.
Peki müteahhit veya kat malikleri bu işi nasıl hesaplayabilirler?
Bunun gizli bir yönü yoktur. Birkaç adımda sizde yapabilirisiniz.
Bunun yöntemi ise mevcut binanın ( konut vb.) imar hakkının (yapılaşma hakkının) güncel olarak bilgisinin alınmasıyla başlar. Bunun için kat maliklerinin belediyenin imar müdürlüğüne giderek parselin imar durumunu, parselde geçeli olan plan notları ve genel uygulama kurallarını sormaları yeterlidir.
• Apartmanın kaçta kaçı bana ait?
Mevcut binanın projesinin belediyesinden temin edilmesi ve varsa arsa paylarının daire başına ne kadar olduğuna dair belgelere ulaşılmalıdır. Mevcut tapular incelenirken, arsa payı ile mevcut durumun arasında bir fark varsa bunun acilen giderilmesi önem arz etmektedir. Aslına bakarsanız yeni yapılacak olan apartmanın kaçta kaçının size ait olacağı binanızın arsasının ne kadarının size ait olduğu ile doğrudan ilişkilidir.
Müteahhit yapacağı inşaat için harcayacağı parayı bu binaya harcamak yerine daha karlı yatırım araçlarına yönelebilir. Yapacağı inşaattan kazandığı para alternatif gelir araçlarında daha fazla olmalıdır ki binanın yeniden yapılması için girişimde bulunsun. Peki bu maliyet hesabı nasıl yapılmaktadır?
Mevcut binamızın alanı ne kadar?
Mevcut imar hakkımızla yapılabilecek maksimum inşaat alanı nedir?
*** bazen en fazla en iyi değildir.
Eğer bir yapılaşma alanında artış varsa Müteahhit için bu inşaat alanı artışı yeterli midir?
Müteahhit bu artış için bu işe girer mi? Cevap evet ise artık sözleşme aşamasına geçilebilir.
• Binamızın yeniden yapılması müteahhit için cazip değilse ne olacak?
Bu durumda Kat malikleri fedakârlık yapmak zorundadır. Bu fedakârlık karşısında yepyeni konutlara sahip olunacağı unutulmamalıdır.
Peki, bu fedakârlık nasıl olmalıdır?
Peki, mimari proje bu işin neresinde sorusunun cevabı çok kritiktir çünkü mimari proje, müteahhidin insafına bırakılamayacak kadar kıymetli bir şeydir ve kat malikleri karar verdikleri anda mimari proje hizmeti alarak bu süreci yürütmelidirler.
Ancak kat maliklerinin mimari projenin yaptırılması ile ilgili bir bütçesi olmadığı durumda mimar, işe müteahhidin devreye girdiği anda girmektedir ve projelendirme süreci müteahhittin bulacağı proje ekibi ile yürütülecektir. Sonuçta elinizdeki mülkününüz nasıl en iyi şekilde değerlendirileceği deneyimli bir mimari ekiple çok daha verimli bir hal alarak ilerletilebilecektir.
Elinizde hem müteahhidin hem de kat maliklerinin içine sinen bir mimari proje olunca bu proje ticari koşullara göre sözleşme altına alınır. Bu süreçte müteahhit mümkün olduğunca genel tarifler olmasını ister ancak bilinçli kat maliklerinin dairelerinde kullanacak olan her malzemeyi tarifleyebilecek yetkinliğe sahip bir mimardan mimari danışmanlık ve sözleşmenin gerçekleştirilmesi ile ilgili olarak da bir avukattan hukuki danışmanlık almaları önerilmektedir. Bu sayede çatışmaların ve anlaşmazlıkların önü baştan kesilmiş olacaktır.
Her şey yolunda neredeyse müteahhitle anlaştınız ancak inşaat süresince nerede barınacaksınız?
Kat maliklerinden talep edilen ödemeler nasıl yapacak?
Bunun için iki yöntem söz konusudur. Birinci tüm bu ödemeleri müteahhitle yapacağınız sözleşmeye ekleyerek ilerlemek, ikinci olarak ise 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında çıkan kanun ile ilerlemektir. Devletin verdiği kira yardımı, vergi ve harçlardan muafiyet, konut ve işyeri tahsisi, kredi ve faizi destekleri gibi desteklerden yararlanmak mümkündür.
İlk iş mevcut yapınızın “Riskli” olduğuna dair bir raporunun alınmasıdır. Yeni çıkan yasa ile kat maliklerinden veya kiracılardan birinin “Binamın afet riski taşıyıp taşımadığına dair incelenmesini istiyorum” başlıklı bir dilekçe ile ilgili belediyeye başvurması, bunun için yetkilendirilmiş bürolardan bu hizmeti alması ilk iştir.
Alınan bu rapor ile ilgili kat maliklerinin itiraz etmemesi ve ilgili Belediyece onaylanması halinde Tapu dairesine gönderilen bilgi ile tapu kayıtlarına bu binanın “Riskli” olduğuna dair şerh düşülür. Bu noktadan sonra artık geri dönüşü olmayan bir yıkım süreci başlamış olacaktır.
Belediye binanın tahliyesi ile ilgili 60 gün süre verir ve bu süre içinde bina boşaltılmazsa ve yıkılmazsa Belediye ekiplerince yıkımı gerçekleştirilir.
Yeni çıkan kanun düzenlemesi ile kat maliklerinin yarısından 1 fazlası ile müteahhitle gerekli anlaşmalar yapılabilmekte ve itirazı olan kat maliklerin konutları açık arttırma ile satışa çıkarılmaktadır. Müteahhit ile anlaşma sonrası kira yardımları ve kredi başvuruları yapılıp, binanın yapımı için gerekli projelerin çizilmesi ve belediyeden ruhsat alınması ile inşaatın yapımına başlanmaktadır.
Kentsel dönüşümün devlet destekli olarak 18 ay içinde bitirilmesi önerilmektedir çünkü kira desteği 18 ay ile sınırlandırılmıştır.
Müteahhidin verdiği sözü tuttuğu ve her şeyin mükemmel bir şekilde ilerlediği durumda kapının, pencerenin takıldığı suyun ve elektriğin bağlandığı anda taşınmak mümkün müdür? Kanunlar ve yönetmelikler İskân alınmasını şart koşmaktadır. Her ne kadar ülkemizde iskân alınmadan oturulması genel yöntem olsa da müteahhit ile yapılan sözleşmede nihai hedef iskanın alınmasıdır.
• Benim kredi alabilecek ve bunu ödeyebilecek koşullarım yok ve binam yıkılıyor. Bana ne olacak?
Bu konuda maalesef çok “adil” olmasa da yasa kapsamında, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sizin adınıza ödemeyi gerçekleştirmekte ve ödenen tutar oranında başkanlık “konutunuza ortak” olmaktadır. Yani yaşamınız boyunca konutunuzda “OTURMA İZNİNE” sahip olan ve kira ödemeyen bir kiracı olacaksınız. Eğer Kentsel Dönüşüm Başkanlığına “teslim ettiğiniz” mülkiyetinizi bu başkanlığın belirlediği şartlarda ödeme yaparak geri almazsanız, çocuklarınıza bırakabileceğiniz bir mirasınız ne yazık ki artık olamayacaktır.
Mevcut binanız gerçekten eskimiş olmayabilir mi?
Yıkmadan yenileyerek veya binanızı güçlendirerek “Yenileyebilir misiniz?
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun kabul tarihi 16/05/2012, son güncellemesi 09/11/2023 tarihindedir.
Binalar Kentin kimliği ve hafızasıdır. Yıkmadan yenilemek acaba gerçekçi bir düşünce midir?
Bu kapsamda kısaca inşaat mühendislerinin hesap yaparken neye dikkat ettiklerini ifade etmek gerekir. İnşaat mühendisleri, en ekonomik ve güvenilir şekilde binanın ayakta durmasını ve deprem gibi afetlerde yıkılmasını önlemek için gereken teknik hesaplamaları yaparlar. Hesap yapılırken binanın taşıyıcı sistem hesaplarına bir güvenlik katsayısı eklenir. 2000 yılında güncellenen deprem yönetmeliğinde, bu katsayı değiştirilmiş ve binanın yapısal sistemine ek önlemler getirilmiştir. Bu, şu anlama gelmektedir. 2000 yılından sonra İnşaat ruhsatı almış olan yapılar daha güvenlidir.
Unutulmamalıdır ki, güvenlik katsayısının artması binanın afetlere karşı daha dayanıklı olması anlamına gelmektedir.
Kentsel dönüşüm geçirecek binalar için tek yöntem binaların yıkılması değildir. Bunun için güçlendirme de yöntemler arasında bulunmaktadır. Yıkmak mı güçlendirmek mi konusu ise öncelikle ekonomik olarak ciddi bir değerlendirmeyi gerektirmektedir.
Binayı tüm afetlere karşı koruyabilmek için önce onun mevcut durumunun öğrenilmesi gerekmektedir. Binanın taşıyıcı sistemlerinden karot örneklerinin alınması, kolonların ve kirişlerin beton mukavemetlerinin incelenmesi ve donatı durumlarının tespiti sonrası çıkan sonuçlara göre ne yapılacağına karar verilmesi gereklidir.
Binanın afetlere karşı güçlendirilmesi için gerekli projeler hazırlanmalıdır. Bu projeler öncelikli olarak taşıyıcı sistem projeleri olsa da mekanik ve elektrik sistemlerinde yenilenmesi düşünülmelidir. Tüm kalemlerin maliyetleri çıkarıldıktan sonra ekonomik bir durum değerlendirilmesi yapılmalıdır ve yeniden yapım maliyeti ile güçlendirme maliyeti kıyaslanmalıdır.
Eğer güçlendirme maliyeti, binanın yıkılarak yeniden yapılması maliyetinin %40’ı kadar ise genelde yıkıp yeniden yapmak önerilmektedir. Ancak ben bir Mimar olarak konuyu sadece ekonomik olarak değerlendiremeyeceğim, bir bina ekonomik değerlendirmeden çok daha fazlasıdır. Bu kapsamda; kentin kimliği, kentin hafızası, yaşayanların geçmişi ve mimari tarih açısından değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyor olsam da bazen yıkarak yapmanın gerekliliğine de inanmaktayım.
Yukarıda bahsettiğim parsel bazında yıkarak yapma örneği, Riskli yapı ve riskli alan sayılan bölgeleri güvenli yaşam alanına dönüştürmek amaçlıdır.
Kentsel dönüşümün diğer amaçları başlığı altında şunları da saymak mümkündür:
Toplumda oluşan değişimin olumsuz sonuçlarını engellemek gibi amaçlarla da Kentsel Dönüşüm yapılabilmektedir. Bunlar parsel bazlı değil daha büyük ölçekteki projeler olarak karşımıza çıkmaktadır.
Son deprem yönetmeliğimiz 01 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Kentsel dönüşüm ile ilgili Maviperi Mimarlık olarak talep ettiğiniz her alanda sizlerin yanında olmayı arzulamaktayız. 16 yıldır mimari proje hizmeti veren bir mimarlık ofisi ve kurucu ortağımız Burak Peri’nin 26 yıllık mimari deneyimi ile size mimari proje, mimari danışmanlık ve hatta müteahhitlik hizmetleri verebilmekteyiz. Ofisimize bir kahve içmeye bekleriz…
Maviperi Mimarlık